abril 26, 2017

RECLAMACIÓN DE LAS CANTIDADES ENTREGADAS A CUENTA EN LA COMPRA DE VIVIENDAS A ENTIDADES DE CRÉDITO

Si como otros muchos perjudicados por la crisis económica, Vd. entregó a cuenta cantidades para la compra de una vivienda sobre plano que no llegó a entregarse, y no ha podido a la fecha recuperarlas al resultar insolvente la promotora, que tampoco se encargó de asegurar la devolución de dichas cantidades, está de enhorabuena, pues tiene muchas posibilidades de poder recuperar dichas cantidades que seguramente ya había dado por perdidas.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2015, ha fijado la siguiente doctrina jurisprudencial:

«En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad».

Aunque esta doctrina surge en la actual crisis económica, se trata de una interpretación de una norma del año 1968, preconstitucional, que vino a dar respuesta a la necesidad de protección de los consumidores ante el abuso de las promotoras en los años 60 del pasado siglo, obligando a las promotoras a garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, por los compradores, con un seguro o aval bancario, y a que, ese dinero, quedara depositado en una cuenta especial que solo se utilizaba para la construcción de las viviendas. Por desgracia aunque es una norma imperativa para el promotor y concede unos derechos que son irrenunciables para los compradores, con demasiada frecuencia, los promotores han hecho caso omiso. La Sentencia del Tribunal Supremo, viene a reforzar la eficacia protectora de la Ley, que sin una interpretación como la que ahora se hace, dejaba a los compradores al arbitrio de los promotores negligentes.

 

En esta entrada trataré de dar respuesta a algunas dudas que puede suscitar este tipo de reclamaciones:

 

¿Contra quién hay que dirigir la reclamación?.- Debemos plantearnos si es preciso previamente resolver el contrato de compraventa concertado con la promotora, o basta el hecho de que no se haya producido la iniciación de la obra o su entrega en el plazo convenido; si tenemos en cuenta que la responsabilidad del banco no deriva de un aval o de un contrato de seguro, sino del incumplimiento de una obligación legal,  habría que ser cauteloso y atender a las circunstancias de cada caso.

En principio el tenor literal de la Ley parece suficientemente claro, “Expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el seis por ciento de interés anual, o conceder al cedente prórroga”. Pero como digo es preciso analizar los distintos supuestos:

En los supuestos comunes en que ya se haya resuelto el contrato con la promotora y no se haya podido obtener la reintegración de las cantidades parece claro que bastará con demandar directamente a la entidad de crédito, al igual que en aquellos supuestos en que la promotora está en concurso de acreedores, y la administración concursal en su informe ha determinado la imposibilidad de finalización o entrega de la obra o ha incluido el crédito de los compradores en la lista de acreedores. Algunas Sentencias han entendido que en este supuesto no es preciso demandar a la promotora, sólo a la entidad de crédito.

Supuestos distintos serán aquellos en los que se ha producido un pequeño retraso en la entrega o iniciación de la vivienda o en los que el contrato de compraventa no se le atribuye al retraso trascendencia resolutoria de forma clara; sería conveniente demandar conjuntamente a la promotora y a la entidad de crédito, a fin de que por el Juzgado se declare el incumplimiento en la entrega de la obra que justifique la responsabilidad de la entidad de crédito, pues de otra manera, las dudas sobre el incumplimiento de las obligaciones del comprador podrían perjudicar la reclamación.

 

¿Se puede reclamar por la compraventa de cualquier tipo de inmueble?.- No, el artículo 1 de la Ley lo deja bastante claro,  garantiza la entrega de cantidades por la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial. Es decir, sólo viviendas con independencia de su destino, y siempre que no sean de VPO. A partir de la reforma que la Ley 20/2015, realiza de la Disposición Adicional 1ª de la Ley de Ordenación de la Edificación, será para cualquier clase de vivienda, siempre que la licencia de obra hubiera sido solicitada con posterioridad a 1 de enero de 2016.

 

¿Hasta cuándo se puede reclamar?.- El plazo de prescripción es de 15 años, a computarse desde el momento en que se produjo el incumplimiento por parte de la promotora de la entrega de la vivienda,  siempre que se trate de contratos formalizados con anterioridad al 1 de enero de 2016.

Es también de significar que desde la reforma operada en el código civil con efecto octubre de 2015, el plazo de prescripción de 15 años, se redujo a 5 años por lo que aunque se hubiera producido el cómputo con anterioridad, cualquier acción para reclamar las cantidades a cuenta prescribirían en octubre de 2020.

A partir del 1 de enero de 2016 se introducen modificaciones sustanciales en la materia. Ese día entra en vigor la Ley 20/2015 de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, que modifica la ley de Ordenación 38/1999, concretamente, se da una nueva redacción a la Disposición Adicional Primera. Además también se deroga la normativa que anteriormente regulaba esta materia, especialmente la ya citada Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre Percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.

Hay que tener muy en cuenta que para las promociones en que la licencia de obra haya sido solicitada con posterioridad de 1 de enero de 2016, el plazo para reclamar no será ya de 15 o 5 años, sino de 2 años, decisión legislativa que ha sido muy criticada por la doctrina, en cuanto que empeora la protección que hasta ahora se venía dando al consumidor.

 

¿En qué momento surge la responsabilidad de la entidad de crédito?.- La responsabilidad de la entidad de crédito surge desde la apertura por la promotora de la cuenta especial para recibir estas cantidades, momento en el Banco tiene la obligación de exigir el aval o contrato de seguro. Solo al tiempo de la apertura de las cuentas y depósitos especiales por la promotora, nace la obligación de la entidad bancaria de exigir la constitución del aval o la celebración del contrato de seguro previsto por la norma, no debiendo permitir la apertura de las cuentas especiales, ni la realización de depósitos en ellas, sin cerciorarse previamente que el promotor ha asumido la obligación legal de garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta siendo responsable de los daños y perjuicios que se pudieran irrogar a los compradores en el caso de que, por no haberse constituido las garantías legalmente previstas, no pudieran obtener la restitución de lo anticipadamente pagado.

No es preciso que los ingresos se realicen en la cuenta especial, sino que es suficiente que se haga en cualquier cuenta que haya sido aperturada por la promotora, siempre que el ingreso sea realizado por el comprador en concepto de cantidades entregadas a cuenta del precio. La denominación de  la cuenta no puede servir para eludir la finalidad de protección al consumidor que fija la Ley, ni eximir a la entidad de crédito de las obligaciones de vigilancia y control de las cuentas aperturadas por la promotora, y la garantía ofrecida conforme a la Ley.

 

¿Qué documentación es necesaria para reclamar?.- Para iniciar la reclamación judicial habrá que acreditar por los medios que dispongamos que había un compromiso de iniciación o  entrega de la vivienda en un plazo determinado y que ha sido incumplido por el promotor, que se han realizado ingresos en concepto de cantidades entregadas a cuenta en la cuenta corriente aperturada por la promotora en la entidad de crédito y que estas cantidades no están aseguradas. Consiguientemente será preciso o conveniente disponer de la siguiente documentación:

• Contrato de compraventa.
• Justificantes de ingreso de las cantidades.
• Justificante/s del incumplimiento por parte de la promotora de iniciación o entrega en el plazo convenido, puede ser una Sentencia acordando la resolución del contrato por incumplimiento,  el Informe de la administración concursal y/o lista de acreedores donde conste reconocido el crédito al comprador, o un reconocimiento por escrito de la promotora de la imposibilidad de iniciación o entrega en los plazos convenidos.
• Requerimiento de reintegro de cantidades a la promotora.
• Requerimiento de reintegro de cantidades a la  entidad de crédito.
• Justificante de que las cantidades entregadas a cuenta no están avaladas o aseguradas, para ello habrá que requerir a la promotora y a la entidad de crédito para que justifiquen esta circunstancia.
• En ocasiones no podrá disponerse de alguna de esta documentación por lo que es aconsejable realizar unas diligencias preliminares en el Juzgado para obtenerla antes de presentar la demanda.

 

JUAN PUEBLA ARJONA

EQ Abogados

Derecho Bancario.