INCIDENCIA DE LA PANDEMIA DEL CORONAVIRUS EN ALQUILERES DE VIVIENDAS DE TEMPORADA PARA ESTUDIANTES.-

La pandemia representa una alteración en nuestras vida y en nuestras relación jurídica sin precedentes,  son miles las situaciones de desequilibrio que demandan una respuesta ágil y equitativa y no siempre es posible encontrar una solución precisa y adecuada en la normativa prexistente a la necesidades surgidas.

En relación al concreto conflicto que nos ocupa, no existe una solución normativa concreta, que tampoco ha sido prevista en el RDL  11/2020 de 30 de marzo, en cuanto que solo establece determinadas soluciones de moratoria, aplazamiento en el pago y otros mecanismos de protección para arrendamientos de vivienda habitual.

El contrato de arrendamiento que nos ocupa es para uso distinto a vivienda habitual, y podríamos encuadrarlo como ejemplo prototipo en los llamados arrendamientos de temporada,  pues sirve para cubrir las  necesidades habitacionales de los estudiantes por la concreta duración del curso escolar, por lo que suelen formalizarse por un periodo de entre  9- 10 mensualidades.  La ley de Arrendamientos Urbanos, que si regula de forma genérica este tipo de contratos de uso distinto a vivienda, no protege a estos alquileres en las mismas condiciones que los arrendamientos de vivienda habitual, por lo que salvo pacto expreso, no dispondrán de las facultades de libre desistimiento para el arrendatario del artículo 11 de la LAU. En lo relativo a la duración del contrato, desistimiento o resolución y sus consecuencias se regirá estrictamente por lo pactado por las partes en el contrato.

Ni que decir tiene que en contratos firmados  con efecto septiembre de 2019 hasta junio/julio 2020, era imposible prever la eventualidad de que a mediados de marzo se iba a declarar el estado de alarma, que los estudiantes iban a quedar confinados, generalmente en sus domicilios habituales, y que a finales de ese mes se iba a acordar la finalización presencial de los cursos académicos, lo que conllevaría que los estudiares dejaran de necesitar el piso arrendado por los 3-4 meses que restan para la finalización del contrato.  Es decir, la finalidad contractual ha quedado frustrada por circunstancias ajena a las partes contratantes. Y aquí surge el conflicto y las dudas ¿Quién debe soportar las consecuencias del hecho sobrevenido?, ¿Tiene el arrendador derecho a exigir el cumplimiento del contrato en su literalidad, y cobrar la totalidad de las rentas aunque los estudiantes no estén usando del piso? ¿Tienen los estudiantes la obligación de cumplir el contrato en sus estrictos términos y pagar la totalidad de las rentas pactadas aunque no tengan la necesidad de usar el piso?

La respuesta a estas preguntas está en la llamada “cláusula rebus sic stantibus”, que podemos definir como “El remedio al desequilibrio patrimonial que la alteración de las circunstancias contractuales comporta en caso de una extraordinaria modificación del entorno contractual”. La confrontación entre el principio de seguridad contractual (pacta sunt servanda o “los contratos son para cumplirlos”) y el mantenimiento de la equivalencia de las prestaciones (cláusula rebus sic stantibus) se ha pretendido superar a favor de esta última, argumentando que dicha cláusula se encuentra implícita en todo contrato por voluntad presunta de las partes, en base al principio de buena fe contractual, en cuanto que en la lógica inherente a todo contrato está la voluntad de las partes de cumplirlo, pero también la de no beneficiarse injustificadamente de la imposibilidad sobrevenida y no imputable de cumplir las obligaciones, lo que generaría un desequilibrio contrario a derecho.

Se trata de una doctrina consagrada por el Tribunal Supremo en múltiples Sentencias, que quiere distinguir de los riesgos propios inherentes al contrato, que se deriven de la naturaleza y sentido propios de la relación contractual, de aquellos riesgos surgidos fuera de lo pactado, sin culpa de las partes y de forma sobrevenida, es decir, cuando las circunstancias que dotaron de sentido la base o finalidad del contrato cambian profundamente, así como las pretensiones de las partes, es decir lo que conforme al principio de buena fe cabe esperar en este contexto, lo que legitimaría que las prestaciones acordadas puedan ser objeto de adaptación o revisión al cambio operado.

Se aconseja en este contexto que las partes analicen  la situación concreta y traten de no asumir ni la totalidad del riesgo ni la totalidad del beneficio, ponderando soluciones equitativas que son las que en definitiva habría de adoptar un tribunal en caso de que se bloquearan las posibilidades de acuerdo.

Si bien como queda dicho, no hay soluciones normativas concretas a este tipo de conflicto, si hay previsiones normativas para supuestos análogos  que podrían ser extrapolables, pues su lógica jurídica es de plena vigencia para supuestos de pandemia como el que nos ocupa,  así el artículo 1575 del Código Civil prevé para los arrendamientos rústicos:

“El arrendatario no tendrá derecho a rebaja de la renta por esterilidad de la tierra arrendada o por pérdida de frutos provenientes de casos fortuitos ordinarios; pero sí, en caso de pérdida de más de la mitad de frutos por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, salvo siempre el pacto especial en contrario.

Entiéndese por casos fortuitos extraordinarios: el incendio, guerra, peste, inundación insólita, langosta, terremoto u otro igualmente desacostumbrado, y que los contratantes no hayan podido racionalmente prever”

Estamos en tiempos difíciles, y creo que ahora más que nunca es momento de ponerse en el papel del otro y de buscar soluciones excepcionales a circunstancias excepcionales.

JUAN PUEBLA ARJONA.

EQ ABOGADOS.-