octubre 06, 2017

LOS EFECTOS DE LA CRISIS EN LOS GASTOS DE URBANIZACION

Cuando nos disponemos a adquirir una parcela de suelo urbano con la voluntad de construir una nave industrial o nuestra vivienda, se han de tomar en consideración algunas cuestiones como son las notas de afección inscritas en el Registro de la Propiedad.

Si la parcela que adquirimos proviene de una zona que anteriormente era suelo rústico, es decir, se han ejecutado las obras de urbanización recientemente, hemos de ver si en la nota simple registral aparece la denominada afección urbanística.

La afección urbanística determina que la parcela que adquirimos tiene unas obligaciones de abono de cargas urbanísticas, conocidas como gastos de urbanización, pues esta obligación no es personal sino ob rem. Recae sobre el bien que se adquiere con independencia del titular.

Esto, que en condiciones normales no afecta al adquirente de buena fe, que cree que adquiere una parcela con luz, agua y que lo único que procede es la solicitud de las autorizaciones administrativas oportunas, ha generado muchos problemas a los adquirentes por motivo de la crisis inmobiliaria.

Los sectores de desarrollo urbanístico se gestionan, bien mediante el sistema de compensación por la iniciativa privada, bien por cooperación, con iniciativa pública. En el desarrollo de la gestión desde que se inicia el expediente administrativo se anotan las afecciones urbaní­sticas en el registro de propiedad como garantí­a de que el proceso urbanizador culminará en un plazo máximo de siete años.

Sin embargo, la crisis, nos ha conducido a que sectores urbanísticos aparentemente terminados y urbanizados, siguen pendientes de obras de urbanización que el ciudadano normal no detecta, o incluso de la liquidación final del sector. Pues bien, en tanto la Junta de Compensación no se liquida y/o las obras de urbanización no se recepcionan definitivamente, las afecciones urbanísticas registrales no se pueden cancelar en el registro, y por consiguiente, los deberes urbanísticos que ello conlleva se transmiten a los sucesivos adquirentes de las parcelas.

Esto supone que la Administración o la Junta de Compensación pueda proceder a derivarnos liquidaciones por gastos de urbanización pendientes en nuestra condición de titulares del bien inmueble. Liquidaciones que si no se abonan, pueden conllevar la incoación de expediente administrativo de cobro por la vía de apremio, con los consecuentes incrementos de la deuda y en última instancia de la ejecución forzosa del bien.

Sin embargo, y siguiendo a la Resolución de la Dirección General de Registro y Notariado de 13 de junio 2014 (BOE nº 183, de 29 de julio de 2014), se ha de estar a la posibilidad de la cancelación de las afecciones urbanísticas por el transcurso del tiempo. Así,­ dispone dicha norma respecto a los titulares del dominio  u otros derechos reales o cargas cuya inscripción o anotación se haya producido sobre las fincas de resultado, sin intervención en el expediente de equidistribución, y que no se hayan subrogado voluntariamente en las cargas pendientes (…) hay que entender que la afección urbaní­stica sólo podrá perjudicarles en la medida en que resulte inscrita y no haya caducado.

En estos supuestos de cancelación de la afección urbaní­stica por caducidad, la Administración o la Junta de Compensación carece de derecho de reclamación de gastos de urbanización frente a los terceros adquirentes de buena fe, pudiendo dirigirse frente a los titulares originarios intervinientes en el proceso urbanizador.

Desde nuestro despacho, se han seguido procedimientos judiciales en el sentido indicado, obteniendo resultados favorables, consiguiendo de este modo que los terceros adquirentes de buena fe a pesar que sus parcelas estén afectas por inscripción registral de cargas urbaní­sticas, estas se hayan declarado caducadas y por tanto no reclamables.

Buen día.

Pedro Repiso Gil

EQ Abogados