mayo 21, 2019

NULIDAD DE LA CLÁUSULA DE EXIGENCIA DE AVAL EN LAS HIPOTECAS.

Dentro de la importante evolución que está experimentando en los últimos años la protección de los consumidores,  en un proceso de adaptación de la normativa nacional a la Europea, estamos descubriendo que muchos de los parámetros que entendíamos normales, por habituales, en la contratación bancaria, no son necesariamente justos. Teníamos normalizado un nivel de tolerancia al abuso de los bancos, que de forma significativa está siendo corregido; la litigiosidad con las entidades de crédito que siguen resistiéndose, va en aumento y ha crecido hasta el punto de crearse juzgados especializados en la materia.

En este contexto, cada vez se están cuestionando más cláusulas de las contenidas en las escrituras de préstamo hipotecario, se dice que las hipotecas pueden contener hasta 30 tipos de cláusulas abusivas; unas, las más conocidas como las cláusulas suelo o de gastos,  están siendo erradicadas masivamente, pero hay otras de especial interés para el consumidor medio, que desde EQ ABOGADOS vamos a tratar de analizar de manera clara y accesible en una serie de artículos.

La cláusula de Aval es una de las cláusulas que progresivamente está siendo anulada cada vez por más tribunales, y es que entendemos que se trata de una cláusula que pudiera ser abusiva de forma más evidente que la mayoría de cláusulas que identificamos como tales.

Estamos hablando del común supuesto en que ante la necesidad de un préstamo, generalmente para la adquisición de una vivienda, el banco exige al prestatario, al margen de la garantía hipotecaria que proporciona la propia finca, el aval de familiares o amigos que ningún interés directo tienen en la concesión de préstamo, y que ofrecen su garantía de forma completamente desinteresada ante la exigencia hecha por el banco, son los llamados “avalistas altruistas”.

Tres son básicamente las razones por las que estas cláusulas pueden ser abusivas y por tanto nulas:

• Exceso de garantía: Generalmente, una entidad responsable debería encargar tasaciones responsables de los inmuebles  que van a servir de garantía para la concesión del crédito o préstamo, de manera que representaran una garantía suficiente. La normativa indica que el importe del préstamo no debería ser más del 80% del valor de tasación del inmueble. En algunos casos, incluso cumpliéndose este requisito, que determina la suficiencia de la garantía, se exigen avales para asegurarse por encima de lo necesario las posibilidades de cobro del crédito. La Ley de Consumidores y Usuarios considera abusiva la cláusula que implica imposición de una garantía desproporcionada al riesgo asumido por la entidad de crédito.
• Falta de información y transparencia: El Tribunal supremo fijó con claridad y extensión los requisitos de transparencia en la información que han de tener los consumidores cuando contratan con las entidades de crédito, no sólo deben tener una información amplia y clara sobre lo contratado, sino que deben recibirla con antelación suficiente al momento de la contratación, debiendo la entidad de hacer todo lo posible para que el consumidor tenga una comprensión real del contenido y alcance de lo contratado así como de los riesgos asumidos. Difícilmente podrá llegar a tener esta información con toda su extensión el avalista, que viene de la mano del prestatario,  que no negocia directamente con la entidad de crédito y que el primer contacto que suele tener con la misma, es de carácter muy secundario y el  mismo día de la firma de la escritura.
• Renuncia de derechos: Como consecuencia del anterior requisito, la mayoría de los avalistas, consumidores medios sin formación al respecto, desconocen cuál es el verdadero alcance de la garantía ofrecida al banco, pues no solo ofrecen una garantía, sino que lo hacen con renuncia a derechos que la Ley les concede como son los llamados beneficios de excusión, orden y división. Esto quiere decir, que si no se establece otra cosa la ley protege al avalista y sólo debería responder con carácter subsidiario, es decir, cuando se ha demostrado que el valor del inmueble o el patrimonio del titular es insuficiente para responder de la deuda reclamada por el banco, y su responsabilidad se distribuiría a partes iguales entre todos los avalistas. Sin embargo, la renuncia a estos beneficios impuesta por el banco, implica que cada uno de los  avalista responde con carácter solidario, es decir, en igualdad de condiciones con el deudor, y por la totalidad de la deuda, hasta el punto que el banco podría renunciar a cobrarse con el inmueble hipotecado y exigir la deuda de forma directa sólo a uno solo de los avalistas.

La imposición de tamaña responsabilidad, sin la previa información y sin la comprensión real del avalista, es abusiva, y puede declararse nula, lo que implicaría que el aval tenga por no puesto, y que el avalista quede completamente liberado de cualquier responsabilidad.

 

JUAN PUEBLA ARJONA.

Derecho Bancario.

EQ ABOGADOS.